Las derramas son gastos adicionales que suelen surgir en una comunidad de propietarios para realizar obras y mejoras en el edificio, y son más comunes de lo esperado en muchas operaciones de compraventa. Dado que estos gastos pueden ser esenciales para el mantenimiento, la seguridad o la mejora de la infraestructura del inmueble, es importante conocer quién debe asumirlos en el contexto de una compraventa de vivienda.

En este artículo, como expertos asesores inmobiliarios, en Acebal Fincas nos hemos dado a la tarea de explorar a fondo quién es responsable de pagar las derramas cuando existe una compraventa de vivienda, brindando claridad sobre este importante tema en el ámbito de la administración de fincas y las transacciones inmobiliarias.

Según la legislación de la Propiedad Horizontal, en su artículo 17.11, los gastos adicionales para sufragar mejoras ya realizadas o pendientes de realización en la propiedad serán responsabilidad de la persona que posea la propiedad en el momento en que se requiera el pago correspondiente para estas mejoras.

En otras palabras, quien sea el propietario vigente de la vivienda, en el momento en que la derrama debe ser pagada, es el responsable de efectuar dicho pago.

¿Qué sucede si la derrama se aprobó antes de la compraventa?

Si la derrama fue aprobada previamente a la compraventa y aún no se ha realizado el pago, corresponderá al vendedor abonarla hasta la fecha en que se formalice la escritura. A partir de ese momento, la responsabilidad del pago recae en el comprador.

¿Y si la derrama se está pagando al momento de la compraventa?

Se mantiene lo ya mencionado, es decir, quien sea el propietario vigente de la propiedad en cualquier momento será responsable de abonar la derrama. Así, si la derrama se encuentra en proceso de pago al momento de la compraventa, tanto el vendedor como el comprador son responsables.

Hasta la formalización de la escritura, es responsabilidad de vendedor continuar con los pagos. Una vez finalizado el traspaso, la responsabilidad recaerá en el comprador.

¿Qué ocurre si la aprobación de la derrama sucede después de la compraventa?

Si la derrama es aprobada después de que la compraventa de la vivienda ha finalizado, significa que el comprador adquirió la propiedad sin conocimiento previo de este gasto adicional.

En esta situación, al convertirse en propietario después de la aprobación de la derrama, el comprador asume la responsabilidad de cubrir los costos asociados a esta. Puesto que estos costos suelen destinarse a mejoras o arreglos en el edificio, beneficiosos para la comunidad de propietarios en su conjunto, al adquirir la vivienda, el comprador pasa a ser parte integral de esta comunidad y asume sus deberes y derechos.

¿Qué sucede si el vendedor no paga la derrama acordada?

Cuando el vendedor no cumple con la obligación de pagar la derrama acordada, el comprador tiene derecho a reclamar el importe correspondiente, a través de un proceso legal. Para iniciar la reclamación, el comprador deberá presentar una demanda ante el juzgado de primera instancia.

En la demanda se detallarán los hechos, se presentarán pruebas que respalden la reclamación y se solicitará al juzgado que determine la responsabilidad del vendedor en el pago de la derrama. El objetivo es garantizar que el vendedor cumpla con su compromiso económico respecto a las mejoras acordadas para la vivienda.

Es crucial contar con asesoramiento legal durante este proceso, y la ayuda de un abogado especializado en derecho inmobiliario puede proporcionar la orientación necesaria, para abordar esta situación de manera adecuada y lograr una resolución justa.

¿Qué sucede si el comprador no paga la derrama?

En el caso de que el comprador no cumpla con su obligación de pagar la derrama, la comunidad de propietarios está en el derecho de iniciar un proceso legal para reclamar la deuda pendiente. En esta situación, la comunidad puede presentar una demanda contra el comprador para asegurar que cumpla con su responsabilidad financiera.

Es fundamental que los compradores comprendan la importancia de cumplir con sus obligaciones financieras, para mantener una buena relación con la comunidad de propietarios y evitar enfrentar procedimientos legales y sanciones económicas. Si el comprador posee dificultades financieras, es aconsejable comunicarse con la comunidad y buscar acuerdos que permitan cumplir con las obligaciones de pago de manera negociada y efectiva.

¿Es obligatorio informar sobre la existencia de derramas antes de una venta?

Según la Ley de Propiedad Horizontal (LPH), el vendedor está obligado a informar al comprador sobre cualquier derrama pendiente de pago. Esta responsabilidad está claramente establecida en el artículo 10 de la LPH, que establece que el vendedor debe proporcionar al comprador una copia de la escritura de propiedad, así como de los estatutos de la comunidad de propietarios y del reglamento de régimen interior.

En estos documentos, el comprador puede verificar si existen derramas pendientes de pago. Si el vendedor no comunica esta información, el comprador tiene derecho a exigirle el importe correspondiente a la derrama, así como los intereses y costos judiciales asociados.

Además, es importante destacar que la comunidad de propietarios puede sancionar al vendedor por no informar sobre la existencia de derramas pendientes de pago, con un importe que puede alcanzar los 3.000 euros.

¿Cómo averiguar si una propiedad tiene deudas pendientes por derramas?

Para determinar si una propiedad tiene derramas pendientes, la mejor práctica es solicitar un certificado al administrador de fincas encargado de la comunidad, o al secretario o presidente de esta.

Este certificado debe detallar no solo la existencia de derramas pendientes, sino también proporcionar información adicional, como el concepto de las derramas, los montos a pagar y las fechas de vencimiento acordadas, en caso de que estén definidas.

Se recomienda investigar si existe la posibilidad de futuras derramas que estén en proceso de discusión para posibles mejoras en el edificio, ya que esto puede afectar las obligaciones económicas del comprador en el futuro.

¿Es posible reclamar si la propiedad tiene deudas pendientes por derramas?

En situaciones en las que se adquiere una propiedad con derramas pendientes que no fueron reveladas al comprador, se puede emprender acciones legales invocando vicios ocultos en un plazo de 6 meses. Si la cantidad reclamada es inferior a 6.000 euros, se procederá con un juicio verbal; por otro lado, si excede esta cifra, se procede con un juicio ordinario.

Consejos para prevenir complicaciones relacionadas con derramas en una compraventa

Con el propósito de anticiparse a posibles complicaciones vinculadas a las derramas durante una compraventa, es esencial seguir estas recomendaciones:

Solicitar al vendedor el certificado de deudas de la comunidad de propietarios: Este documento debe detallar todas las derramas pendientes de pago, proporcionando una visión clara de las obligaciones financieras que podrían afectar al comprador.

Realizar una inspección exhaustiva del edificio para evaluar su estado de conservación y mantenimiento: Es fundamental conocer el estado actual del inmueble y anticipar cualquier necesidad de mejoras o arreglos que puedan requerir derramas futuras. Esto permitirá tomar decisiones informadas antes de la compra.

Consultar con un abogado especializado en derecho inmobiliario para recibir asesoramiento sobre posibles riesgos: Un profesional del derecho puede ofrecer orientación y asesoramiento personalizado sobre los aspectos legales y financieros de la operación, garantizando que el comprador esté plenamente informado y protegido ante cualquier eventualidad.

Esperamos que tanto la información proporcionada, como los consejos finales, constituyan una base sólida para una compra consciente e informada, reduciendo al mínimo los riesgos asociados a las derramas en una compraventa.